Muito se fala sobre usucapião, mas poucas pessoas conhecem como de fato esse procedimento funciona. Se você tem dúvida sobre como é o procedimento, qual bem pode ser objeto de usucapião e como é o processo, nós iremos esclarecer hoje!
Portanto, se você tem o desejo de solicitar usucapião e não sabe como, continue lendo para conferir todas as informações necessárias sobre o tema.
O Que é Usucapião?
De modo geral, usucapião ou prescrição aquisitiva, é a forma de aquisição originária da propriedade por meio da posse mansa e pacífica de bem móvel ou imóvel por determinado lapso temporal. Classificada em usucapião ordinária, extraordinária, especial urbana, coletiva, rural e familiar, estas distinguem-se pelo tipo de relação que o possuidor mantém com o bem, pelo tempo da posse ou tamanho do imóvel. Para algumas pessoas a usucapião pode ser entendido como injusto, mas seu fundamento principal está relacionado a função social da propriedade. Princípio esse, embasado no inciso XXIII do Art. 5º da Constituição Federal, o qual dispõe que a propriedade atenderá a sua função social.
Mas e o Direito de Propriedade?
O direito de propriedade constante no artigo 5°, inciso XXII da Constituição Federal não é absoluto.
Isso ocorre porque no ordenamento jurídico brasileiro o direito de propriedade está diretamente relacionado a função social do bem.
O próprio artigo 5° inciso XXIII ressalta a “a propriedade atenderá a sua função social”. Portanto, a propriedade privada só se justifica quando cumpre função social.
É por isso que, nos casos em que um proprietário não dá a destinação correta à propriedade ela passa a ser passível de usucapião por aquele que busca a atender a sua função social.
Como é o procedimento de usucapião?
O procedimento de usucapião é dividido em espécies previstas em lei. E cada espécie possui seu procedimento irá depender diretamente da espécie de usucapião em questão. Entenda melhor a seguir.
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Usucapião extraordinária
Prevista no artigo 1.238 do Código Civil, essa modalidade de usucapião se dá quando uma combinação de elementos, dispensa que o possuidor apresente justo título e que esteja imbuído de boa-fé, uma vez que a presença deles é presumida. Entenda:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Ou seja, neste tipo de usucapião é entendido que o imóvel é de posse daquele que passou 15 anos no local sem que o possuidor do imóvel o questionasse.
Por sua vez, caso o interessado tenha feito reformas no imóvel que possuía de forma mansa e pacífica ou tenha estabelecido sua moradia habitual, o prazo estabelecido para aquisição da propriedade reduzir-se-á para 10 (dez) anos.
Usucapião ordinária
Nesta modalidade, além do interessado ter comprovar a posse mansa e pacífica, ter como seu um imóvel por um período de 10 (dez), este deverá comprovar o justo título e boa-fé, de acordo com o artigo 1.242 do Código Civil, confira:
“Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”
Nesse caso, a usucapião ordinária possui um prazo substancialmente menor. Uma vez que o prazo passa a ser de 10 anos.
Ademais, o prazo será reduzido para 5 (cinco) anos o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião por abandono de lar
Há também a possibilidade de se tornar proprietário de um imóvel que anteriormente era dividido com ex-cônjuge.
Nesse caso, o artigo 1.240-A prevê a hipótese por abandono de lar, entenda:
“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”
Ou seja, mesmo que o ex-cônjuge seja proprietário por ter uma relação de comunhão de bens, se o lar foi abandonado por 2 anos a outra parte proprietária passa a ter domínio integral sobre o imóvel.
Por abandono de lar, entende-se que houve a saída de um dos cônjuges de seu imóvel, deixando a família em desamparo.
Portanto, a saída de um dos cônjuges que ocorreu contra sua vontade não pode ser usada para a ação de usucapião.
Em casos de internações, mudanças de cidade por motivos profissionais e outros problemas que fogem ao controle daquele que se viu obrigado a deixar o próprio lar não pode ser taxado como abandono de lar.
Usucapião especial urbana
Dispõe o Art. 1.240, caput, do Código Civil que adquirir-lhe a propriedade de um imóvel como seu aquele que possuir área urbana de até 250 (duzentos e cinquenta metros quadrados), para sua moradia ou de sua família sem oposição por um período de 05 (cinco) anos contínuos, desde que não possua outro imóvel.
Usucapião rural
Nesta modalidade de usucapião estabelece o Art. 1.239, caput, do Código Civil que adquirir-lhe a propriedade de um imóvel como seu aquele que possuir área de terra em zona rural de até 50 (cinquenta) hectares sem oposição por um período de 05 (cinco) anos contínuos, utilizando-a para sua moradia e tornando-a produtiva pelo seu trabalho ou de sua família, desde que não possua outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião Coletiva
Prevista no Art. 10 da Lei n.º 10.257 de 10 de julho de 2001 esta modalidade de usucapião prevê que adquirir-lhe a propriedade os núcleos urbanos informais que possuírem, sem oposição, área total que dividida pelo número de possuidores tenha até 250 (duzentos e cinquenta metros quadrados) por possuidor, por um período de 05 (cinco) anos contínuos, desde que os estes não possuam outro imóvel urbano ou rural.
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Usucapião e seus requisitos
Entender as espécies de usucapião é fundamental para que a aquisição de propriedade possa ser feita por meio da ação de usucapião.
O possuidor não pode usucapir um imóvel tendo o conhecimento de não ser o proprietário do mesmo.
Como em casos onde o imóvel é locado ou a pessoa que está pensando em pedir usucapião é o caseiro da propriedade. Nesses casos, a usucapião não se aplica. Assim como não se aplica em áreas públicas.
Poderá ser solicitada a usucapião de terrenos sem demarcação e sem matrícula de imóveis. Assim como pode ser usucapido um apartamento ou casa regularizada e registrada.
Impostos de transmissão do imóvel
Quando se compra um imóvel é preciso pagar a transmissão do imóvel para o nome do novo proprietário.
No entanto, no processo de usucapião não é preciso pagar por esses impostos de transmissão. Tendo em vista que o intuito da ação não é a transmissão, mas a aquisição originária da propriedade.
Por isso, o possuidor que garante legalmente seu direito à propriedade não paga por eventuais impostos incidentes sobre a transferência.
Usucapião no cartório
Outra forma possível que foi aprovada mais recentemente é a possibilidade de processar usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis do local onde o imóvel está situado.
Essa possibilidade está de acordo com o artigo 216-A da Lei nª 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), que determina também quais são os documentos que devem instruir esse pedido em esfera administrativa.
Embora se trata de um procedimento de usucapião extrajudicial, nos moldes do que prescreve o artigo é necessário que o interessado esteja representado por advogado.
Além de toda documentação precisa estar em ordem e ser apresentada para que o pedido possa ser atendido.
O objetivo de solicitar usucapião em cartório é justamente uma forma de desjudicializar o processo. No entanto, essa medida ainda não causou o efeito esperado e muitos ainda preferem recorrer diretamente à justiça.
Pedido extrajudicial negado: o que fazer?
Se o pedido extrajudicial foi feito em cartório apresentando toda a documentação solicitada e foi negado, isso não tira do possuidor o direito de entrar na justiça para reivindicar os seus direitos.
Portanto, é possível tentar nas duas esferas. Tendo em vista que a rejeição em cartório não impede o ajuizamento da causa.
Caso tenha dúvidas entre em contato conosco, podemos lhe assessorar no processo usucapião para regularizar seu imóvel.
Falcão & Farias Advogados Associados
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